La demanda asociada al nearshoring mantiene bajo presión a los principales mercados industriales del país, de acuerdo con información de Spot2.mx.
El reporte señala que Apodaca, Nuevo León, opera con niveles de ocupación de entre 96 y 97%, mientras que en Aguascalientes la disponibilidad de espacio industrial es prácticamente inexistente.
En Tlalnepantla, Estado de México, las rentas industriales promedian 12.50 dólares por metro cuadrado mensual, según el monitoreo de la plataforma.
La empresa sostiene que el reto actual consiste en financiar la construcción de nuevas naves para atender la demanda de empresas manufactureras y logísticas.
“Los corredores industriales más demandados del país operan con niveles de ocupación que en cualquier otra clase de activo se considerarían de saturación. El cuello de botella no es el inquilino; es el financiamiento para construir lo que falta. Y ahí es exactamente donde el crowdfunding o el financiamiento colectivo, cada vez juega un rol más visible", señaló Vianey Macías, Head de Market Research para Spot2.mx.
Spot2.mx indicó que las plataformas reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores atienden proyectos que no acceden a esquemas tradicionales de crédito o a mecanismos de inversión institucional.
La firma citó datos de la Asociación de Plataformas de Financiamiento Colectivo que muestran que siete plataformas inmobiliarias operaban de forma activa a mediados del 2025 bajo el marco de la Ley Fintech.
El segmento incluye desarrollos de mediana escala y proyectos impulsados por empresas que no cumplen con los requisitos de financiamiento exigidos por la banca de primer piso o las Fibras.
Los principales mercados industriales reportan los siguientes niveles:
Apodaca, Nuevo León: ocupación de 96 a 97% y renta promedio de 7.50 dólares por metro cuadrado.
El Marqués, Querétaro: ocupación de 94 a 96% y renta promedio de 5.75 dólares por metro cuadrado.
Zapopan Norte, Jalisco: ocupación de 93 a 95% y renta promedio de 7.05 dólares por metro cuadrado.
Tlalnepantla, Estado de México: ocupación de 94 a 98% y renta promedio de 12.50 dólares por metro cuadrado.
Aguascalientes: ocupación cercana a 99 por ciento.
El documento relaciona estas condiciones con las metas del Plan México 2025-2030, que contempla la generación de 1.5 millones de empleos adicionales en manufactura especializada y sectores estratégicos.
Spot2.mx también refiere una inversión extranjera directa de 40,871 millones de dólares en el último ejercicio anual.
La empresa considera que el crecimiento manufacturero incrementará la necesidad de espacios industriales y mecanismos de financiamiento para nuevos desarrollos.
El análisis identifica a San Luis Potosí, Aguascalientes y Mérida como mercados con potencial para proyectos impulsados por capital alternativo.
La firma señala que estos corredores presentan menores costos de entrada que los mercados consolidados y conservan disponibilidad de infraestructura energética.
“Mérida es el mercado con mayor potencial de descubrimiento en el mapa industrial mexicano. El capital siempre llega antes que el reconocimiento institucional," señala Macías.
En Tijuana, la firma observa señales de recuperación para el 2026 después de un periodo de ajuste en los indicadores de vacancia y absorción.
Spot2.mx sostiene que el financiamiento colectivo atiende un segmento que queda entre la banca comercial, las Fibras y los fondos privados.
El modelo permite canalizar recursos de inversionistas particulares y pequeñas empresas hacia proyectos industriales y logísticos de escala media, según la compañía.
“Los mercados con ocupación cercana al tope serán los que definan, en los próximos años, si México consolida o desaprovecha su ventana de relocalización. El crowdfunding, financiamiento colectivo regulado, está ayudando a construir la infraestructura financiera para que esa ventana no se cierre", concluye Macías.
Los datos corresponden al monitoreo de Spot2.mx al segundo trimestre del 2026 y a información de organismos del sector citados por la empresa.