El mercado hipotecario en México atraviesa un periodo de menor dinamismo, en un entorno marcado por la cautela de los compradores, el aumento sostenido de los precios de la vivienda y un crecimiento económico moderado.
Datos de la Encuesta Nacional sobre Confianza del Consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) muestran que el indicador sobre la intención de comprar, construir o remodelar una vivienda durante los próximos dos años registró una disminución anual de 0.9 puntos en mayo pasado.
Esta cautela también se refleja en la desaceleración del crédito hipotecario otorgado por la banca comercial. Durante el primer trimestre del año, el saldo vigente de la cartera hipotecaria creció, en promedio, 0.9% anual en términos reales, por debajo del 1.5% registrado en el último trimestre del 2025.
De acuerdo con el reporte "Situación de la Banca", de BBVA, en marzo pasado el saldo creció apenas 0.4% anual en términos reales, la tasa más baja desde octubre del 2004.
Empleo limita financiamiento
Cybel Magaña, directora nacional de Crédito de SOC Asesores, explicó que durante los primeros meses de cada año suele disminuir la disposición de las familias a endeudarse.
Sin embargo, afirmó que en el 2026 han incidido factores como la inflación, el menor dinamismo del empleo y el encarecimiento sostenido de la vivienda.
“El costo de la vivienda es cada vez mayor, mientras que el empleo y los ingresos de las familias no crecen al mismo ritmo”, comentó en entrevista.
Asimismo, BBVA refirió que el crecimiento registrado al tercer mes de este año responde con rezago a la creación de empleo afiliado al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) del último trimestre del 2024, cuando la tasa de crecimiento anual fue de 1.1 por ciento.
“El desempeño observado en el empleo IMSS a partir de esa fecha indica que aún puede esperarse en el mediano plazo una mayor desaceleración del crédito a la vivienda”, se lee en el reporte.
¿Quiénes pueden comprar?
Magaña añadió que, durante los últimos tres años, el número de hipotecas otorgadas ha disminuido, mientras que el monto financiado por la banca ha aumentado. Este comportamiento refleja que cada vez menos personas adquieren una vivienda, aunque quienes lo hacen compran inmuebles de mayor valor.
Actualmente, el valor promedio de las viviendas adquiridas mediante créditos gestionados por SOC asciende a 2 millones 800,000 pesos.
Las familias con mayores posibilidades de adquirir una vivienda de ese rango de precio son aquellas con ingresos mensuales de entre 40,000 y 50,000 pesos. Magaña indicó que la mayor dificultad para comprar una casa o departamento se concentra entre quienes cuentan con una menor capacidad de pago.
“Pero el crédito de cada persona depende mucho de las deudas que tenga y el historial en Buró de Crédito. Quizá alguien tiene un ingreso menor, de 25,000 a 30,000 pesos, pero con un historial sano es posible obtener un financiamiento", dijo la directiva de SOC.
Actualmente, los bancos permiten mancomunar créditos hipotecarios, una alternativa que ha ganado popularidad porque facilita que familiares o amigos compartan el financiamiento y se conviertan en copropietarios de una vivienda.
Tasas sin cambios
La tasa de interés es uno de los factores que más influye en la decisión de contratar un crédito hipotecario. Hace un año el sector anticipaba una reducción gradual de los costos de financiamiento durante el 2026, pero se mantienen sin cambios drásticos.
El financiamiento de la banca para vivienda, determinado por el Bono M10, permanece por encima de 9%, mientras que la tasa promedio de los créditos hipotecarios es de 11 por ciento. Además, el Banco de México anunció que continuará sin modificaciones la tasa de referencia.
Pese a este entorno, Magaña explicó que las instituciones financieras han optado por ofrecer condiciones preferenciales a los clientes con mejor perfil crediticio, incluso a costa de reducir sus márgenes.
"Para estos clientes podemos ver tasas de hasta 8.80%, debajo de la propia tasa de referencia. Los bancos están poniendo toda la carne en el asador para poder mantener ofertas atractivas y que este no sea un factor que incida en la decisión de comprar o no", añadió.